Mārtiņš Rozenbaums, Signet Bankas Investment Banking projektu vadītājs

Šis gads Baltijas nekustamā īpašuma (turpmāk – NĪ) obligāciju tirgū ir nesis būtiskas pārmaiņas. Ja 2025. gada vidū un nogalē tirgus likmes šķita stabilizējamies, tad 2026. gadā tās atkal uzsāka pieaugumu un šobrīd joprojām turpina pieaugt. To lielā mērā noteikusi pieaugošā ģeopolitiskā nenoteiktība, ko izraisījis konflikts Tuvajos Austrumos, kā arī prognozes par inflācijas pieaugumu augstāku energoresursu cenu dēļ. Kopš gada sākuma Eiropas Centrālā banka jau otro reizi paaugstinājusi bāzes likmes par 0,25 procentu punktiem, sasniedzot 2,5% salīdzinājumā ar 2,0% šī gada sākumā, kamēr 6-mēnešu EURIBOR likme kopš gada sākuma ir pieaugusi no 2,1% līdz 3,0%.

Bāzes likmju paaugstināšanās attiecīgi ietekmē arī likmes obligāciju tirgū. Novērojam, ka izmaiņas obligāciju ienesīgumā parasti notiek ar zināmu laika nobīdi salīdzinājumā ar bāzes likmju izmaiņām. Procentu likmēm paaugstinoties, nekustamā īpašuma uzņēmumi var sākt pārvērtēt plānotos attīstības projektus un finansēšanas iespējas, ņemot vērā, ka nekustamā īpašuma nozare ir kapitālietilpīga un īpaši jutīga pret procentu likmju izmaiņām.

Dominē mazākas un individuāla projektu obligāciju emisijas

Darījumu apjoms NĪ obligāciju tirgū 2026. gada pirmajos deviņos mēnešos ir bijis mērens salīdzinājumā ar 2025. gada rekordaugstajiem rādītājiem, sasniedzot 180 milj. EUR salīdzinājumā ar 687 milj. EUR pērn¹ (skat. Tabulu 1). Šogad skaita ziņā dominējušas mazākas individuālu projektu emisijas, savukārt holdinga uzņēmumi ar diversificētiem NĪ portfeļiem ir veikuši mazāka skaita, taču apjomīgākas emisijas.

„Akropolis Group”, kas ir Baltijas obligāciju tirgus etalons, pašlaik tiek tirgots ar ienesīgumu līdz termiņa beigām (YTM) 5,5%, kas zināmā mērā ir kā atsauces punkts NĪ obligāciju tirgum. Citi holdinga uzņēmumi, piemēram, „Skala Holding OÜ” un „Rotermann City OÜ” šogad emitēja obligācijas ar kupona likmēm attiecīgi 8,5% un 7,75%. Šīs likmes atspoguļo pašreizējo cenu, par kādu kvalitatīvs uzņēmums ar diversificētu, naudas plūsmu ģenerējošu NĪ portfeli var piesaistīt līdzekļus kapitāla tirgos, savukārt atsevišķiem attīstības projektiem parasti tiek piemērotas nedaudz augstākas likmes.

Turpinām novērot arī pieaugošo publisko emisiju īpatsvaru, kas ļauj tajās piedalīties privātajiem investoriem, vienlaikus sniedzot uzņēmumiem iespēju saņemt labākus nosacījumus, paplašināt ieguldītāju bāzi un iegūt papildu atpazīstamību. Vidēji pēdējās publiskajās nekustamā īpašuma obligāciju emisijās ir piedalījušies no 500 līdz 1000 investoriem.

Rīga piesaista Baltijas attīstītāju uzmanību

Latvijā šogad AS „PN Project” (Preses Nama Kvartāls) turpina regulāri emitēt obligāciju laidienus, katra apmērs ir aptuveni 3 – 8 milj. EUR, savukārt SIA „Kaita LV Living” (kopdzīvojamās telpas „Youston” Valdemāra ielā 38) emitēja obligācijas 2,8 milj. EUR apmērā. Tie ir vienīgie Latvijā reģistrētie NĪ uzņēmumi, kas šogad ir emitējuši obligācijas, un nevienam no tiem patiesie labuma guvēji nav ar Latvijas valstspiederību, kas liecina, ka šajā jomā mēs joprojām iedzenam saviem Baltijas kaimiņiem.

Vērts atzīmēt, ka šogad obligācijas ir emitējuši Lietuvas un Igaunijas uzņēmumi, lai finansētu NĪ attīstību Latvijā. Piemēram, „Capitalica“ (Lietuva) emitēja obligācijas ar 8% kupona likmi, lai finansētu biroju ēkas „VERDE“ nākamo būvniecības posmu, savukārt Igaunijas uzņēmumi „Invego“, „Hepsor“ un „Pro Kapital“ emitēja obligācijas ar ienesīgumu no 8,3% līdz 9,5%, lai finansētu jaunu dzīvojamo ēku attīstību savos vietējos tirgos, tostarp Rīgā. Rīga no dzīvojamo ēku attīstītāju perspektīvas ir pilsēta ar augstu potenciālu ņemot vērā cenu ziņā lētākus zemes gabalus, efektīvāku un ātrāku būvniecības plāna saskaņošanas laiku un mazāk piesātinātu tirgu ar jaunajiem projektiem salīdzinājumā ar Tallinu un Viļņu, tādēļ piemēram Igaunijas attīstītāji turpina aktīvi pievērst uzmanību Rīgai³.

Nenodrošinātās obligācijas, ko attīstītāji emitē holdinga līmenī, turpina gūt popularitāti un pamazām kļūst par standarta finansēšanas instrumentu kapitāla tirgū. Lai gan vēsturiski šādas obligācijas bija izplatītākas starp holdinga uzņēmumiem ar diversificētiem, naudas plūsmu ģenerējošiem NĪ portfeļiem, tagad arī attīstītāji izmanto šo struktūru, lai piesaistītu kapitālu, bieži vien ieguldot iegūtos līdzekļus kā pašu kapitālu atsevišķos projektos. Tas nozīmē augstāku riska līmeni investoriem, taču tirgus nepārprotami virzās šajā virzienā, un uzņēmumiem līdz šim nav bijušas grūtības piesaistīt kapitālu, izmantojot šādus instrumentus.

Investoru interese saglabājas augsta arī augstāku likmju vidē

NĪ uzņēmumi šogad aktīvi izmanto obligāciju finansējumu un ieguldītāju aktivitāte ir salīdzinoši augsta, par ko liecina emitentu skaits  – 2026. gada pirmajos deviņos mēnešos tas ir sasniedzis 28, salīdzinot ar kopumā 40 darījumiem 2025. gadā. Lielākā daļa ir notikusi kā publiskie piedāvājumi, un labi pozicionētos piedāvājumos pieprasījums pēc obligācijām pat vairākkārt pārsniedza piedāvājumu.

Ja procentu likmes turpinās pieaugt, obligācijas no investoru viedokļa var kļūt arvien pievilcīgākas ieguldījumu instruments, savukārt NĪ uzņēmumi visticamāk sāks kritiskāk izvērtēt savus plānotos projektus un novērtēs savu gatavību piesaistīt finansējumu ar augstākām izmaksām.

Investori turpina pievērst uzmanību nozarei raksturīgajiem riskiem, tostarp nomnieku stabilitātei un aizpildījumam komercīpašumu gadījumā un tirgus cikliem un attīstītāja iepriekšējai pieredzei dzīvojamo īpašumu segmentā. Kopumā šī nozare tiek uzskatīta par salīdzinoši labi saprotamu ieguldītājiem, taču vienmēr ir jāpievērš uzmanība katra projekta konkrētajiem nosacījumiem un potenciālajiem risku paaugstinošiem un mazinošiem faktoriem.

Attīstītāji arvien biežāk kombinē banku kredītus un obligācijas

Attīstītāji piesaista finansējumu dažādos projekta posmos, apvienojot pašu kapitālu, banku aizdevumus un obligācijas. Lai gan vēsturiski banku aizdevumi ir veidojuši lielāko finansējuma daļu un joprojām ir galvenais finansējuma avots, obligācijas arvien biežāk tiek izmantotas kā papildu finansējums vai kā alternatīva banku finansējumam sākotnējos posmos, kad bankas aizdevums nav pieejams. Piemēram, Rīgā pašlaik attīstībā esošajām VERDE C&D biroju ēkām uzņēmums “Capitalica” sākotnēji izmantoja pašu kapitālu kopā ar bankas aizdevumu un turpmākajam attīstības posmam piesaistīja finansējumu ar obligācijām, pēc kurām tirgū bija liels pieprasījums no investoriem.

2025. gadā Latvijā bankas izsniedza NĪ uzņēmumiem kredītus 279 milj. EUR apmērā², savukārt obligāciju finansējums kopumā sasniedza 55 milj. EUR, kas proporcijā pret bankas kredītiem ir 20%. 2026. gada pirmajos deviņos mēnešos Latvijā bankas NĪ uzņēmumiem izsniedza kredītus 304 milj. EUR apmērā, savukārt ar obligācijām piesaistītais finansējums sasniedza 24 milj. EUR. Šāda statistika savā ziņā nav pārsteidzoši, jo NĪ ir viens no labākajiem nodrošinājumiem banku aizdevumiem, un uzņēmumi gandrīz vienmēr izvēlas lētāko finansējuma avotu, kas ir bankas aizdevums. Tomēr pēdējo gadu tendences skaidri liecina, ka obligāciju īpatsvars kopējā NĪ finansējumā pamazām pieaug (skat. Tabulu 2), kas norāda uz kapitāla tirgus briedumu un alternatīvu finansēšanas veidu pieejamību. 

Kapitāla tirgus instrumentu izmantošana NĪ attīstītājiem dod vairākas priekšrocības: piekļuvi jaunam kapitālam ārpus banku sistēmas, aizdevumus bez nekustamā īpašuma ķīlas (atsevišķos gadījumos), iespēju piesaistīt investorus ar dažādiem riska profiliem, kā arī darījuma publicitāte, kas var uzlabot uzņēmuma reputāciju un attiecības ar dažādiem sadarbības partneriem.

Tabula 1. Baltijā emitētās nekustamā īpašuma obligācijas (apjoms milj. EUR un emitentu skaits)

Baltijā emitētās nekustamā īpašuma obligācijas, EUR milj.	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	9M 2026
Latvija	0	0	0	0	16	26	46	55	24
Igaunija	60	4	14	45	8	54	27	104	75
Lietuva	0	5	12	330	47	101	101	529	82
Kopsumma	60	9	26	375	71	181	173	687	180
Baltijas nekustamā īpašuma emitentu skaits	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	9M 2026
Latvija	0	0	0	0	1	2	1	4	2
Igaunija	4	1	3	3	2	2	4	9	8
Lietuva	0	1	2	6	8	11	12	27	18
Kopskaits	4	2	5	9	11	15	17	40	28

Tabula 2. Latvijā izsniegtie kredīti nekustamā īpašuma uzņēmumiem

Latvijas NĪ uzņēmumu kredītu statistika	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	9M 2026
Latvijā izsniegtie kredīti nekustamā īpašuma uzņēmumiem	–	139	93	155	154	157	131	279	304
Obligāciju proporcija pret banku kredītiem NĪ uzņēmumiem Latvijā	–	0%	0%	0%	10%	16%	35%	20%	–

Tabula 3. Top 10 lielākie nekustamā īpašuma obligāciju darījumi 2026. g. 9 mēnešos

Uzņēmums	Valsts	Apjoms, milj. EUR	Kupona likme / ienesīgums	Dzēšanas termiņš (gadi)
PN Project AS	Latvija	21.0	8.5-10%	< 1 g.
Skala Holding OÜ	Igaunija	18.0	8.50%	3 g.
SUTNTIB AB Tewox	Lietuva	17.4	8.00%	2.5 g.
UAB Kvartalas	Lietuva	16.4	5.75-6.0%	< 1 g.
Volta SKAI B OÜ	Igaunija	13.2	8.00%	1 g.
AS Pro Kapital Grupp	Igaunija	10.0	8.30%	2 g.
Mainor Ülemiste AS	Igaunija	9.6	6.00%	4 g.
UAB CAPITALICA EUROPEAN OFFICE FUND	Lietuva	8.0	7.5-8.0%	2.5 g.
Invego Group OÜ	Igaunija	8.0	9.50%	4 g.
Rotermann City OÜ	Igaunija	8.0	7.75%	3.5 g.

Avoti:

¹Signet Bankas dati

²https://www.bank.lv/statistika/dati-statistika/kr-statistika#kreditiestazu-jauno-kreditu-statistika

³https://news.err.ee/1610144698/estonian-real-estate-developers-set-sights-on-latvia