Šī gada otrajā ceturksnī mājokļu pieejamības indeksa vērtība uzlabojās visās Baltijas galvaspilsētās. Taču šoreiz, īpaši ja domājam par mājsaimniecību iespējām atļauties jaunuzceltos dzīvokļus, indekss rāda mānīgi iepriecinošu ainu. No mājsaimniecību ienākumu viedokļa, pandēmijas radīto strukturālo pārmaiņu dēļ vidējās darba algas kāpums visdrīzāk ir zināmā mērā pārvērtēts. Savukārt mājokļu cenu ziņā pēdējā laikā novērots pieaugums tieši jaunuzceltu dzīvokļu rezervāciju cenās, kas statistikas datos parādīsies tikai ar novēlošanos. Līdz ar to vismaz jaunuzcelta dzīvokļa kārotājiem sapnis par mājokli visdrīzāk augošo cenu dēļ tuvākajā laikā kļūs mazāk pieejams.

Swedbank Baltijas Mājokļu pieejamības indekss (MPI) atspoguļo mājsaimniecību iespējas atļauties iegādāties dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību. Ņemot vērā aktuālākās procentu likmes, un mājokļu cenas, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzītie ikmēneša maksājumi un tie pretstatīti vidējās neto algas attīstībai. Tallinā un Viļņā otrajā ceturksnī mājokļu vidējās cenas pieaugums pārsniedza algu pieaugumu, taču to atspēkoja kritums procentu likmēs, nodrošinot mājokļu pieejamības palielināšanos. Tikmēr Rīgā vidējo ienākumu pieauguma temps bija straujāks nekā vidējās cenas izaugsme. Pieejamības indeksa kāpumu balstīja arī procentu likmju samazināšanās.

Vidējā mājokļa cena otrajā ceturksnī Rīgā palielinājās par 6.3% - to virzīja cenu pieaugums padomju laika dzīvokļos, kas sasniedza divciparu skaitli. Savukārt jaunajos projektos reģistrētās cenas uzrāda salīdzinoši nelielu kāpumu (+2.5%). Ņemot vērā plaši diskutētās piegāžu problēmas un straujo pieaugumu izejmateriālu cenās un būvizmaksās, šis cipars var likties pārsteidzoši neliels. Tas tādēļ, ka statistika, diemžēl, tik ātri nespēj “uzķert” tirgus situācijas maiņu. Domājot par jaunuzceltajiem dzīvokļiem jāatceras, ka darījumu cenas, kas reģistrētas statistikā šodien, atspoguļo iepriekš – iespējams, pat vairāk nekā pirms gada - veiktus darījumi ar dzīvokļiem, kas tagad nodoti ekspluatācijā. Līdz ar to statistikā vērotās cenas, īpaši  brīžos, kad tirgū notiek straujas cenu svārstības, ne vienmēr pilnvērtīgi atspoguļo šā brīža cenas, par kurām iespējams veikt dzīvokļu rezervācijas no jauna celtos projektos. Varam secināt, ka tuvākajā laikā, statistikai “piedzenot” realitāti, gaidāms arī vidējā reģistrētā dzīvokļu cenu līmeņa straujāks pieaugums, samazinot aprēķināto mājokļu pieejamību.

Otrs faktors, kas pandēmijas apstākļos sagrozījis mājokļa pieejamību ir algas. Tāpat kā šī gada sākumā, arī otrajā ceturksnī reģistrētais straujais algu kāpums (+10.3%) daļēji ir pandēmijas izraidīto darba tirgus izmaiņu rezultāts. Strukturālas izmaiņas, pandēmijas laikā palielinoties labāk atalgoto darbinieku īpatsvaram, veicinājušas straujāku algas pieaugumu statistikā. Svarīgs devums bijis arī minimālās algas pieaugumam, atalgojuma palielināšanai mediķiem un izglītības darbiniekiem. Tādēļ jāsecina, ka lai gan rocība mājsaimniecībām noteikti ir palielinājusies, statistikā reģistrētais algu kāpuma temps, iespējams, ir zināmā mērā pārvērtēts, un līdz ar to mājokļu pieejamība vidējai mājsaimniecībai var būt zemāka nekā liecina MPI. Ja izdosies izvairīties no ekonomikas slēgšanas  pandēmijas uzliesmojuma dēļ, tuvākajā nākotnē algu pieaugumu slāpēs zemāk atalgoto darbinieku atgriešanās darba tirgū. Tajā pašā laikā, jāmin, ka jau šobrīd sākam manīt darba devēju bažas par darbaspēka trūkumu, tādēļ nākamajos gados tieši augošais darbaspēka trūkums virzīs vidējo algu līmeni uz augšu.

Pagājušajā gadā vīrusa pirmā uzliesmojuma brīdī reģistrētā ļoti zemā tirgus aktivitāte noteikusi, ka gada pieauguma tempi darījumu skaitā 2. ceturksnī mērāmi augstos divciparu skaitļos. Taču arī salīdzinot ar šī gada pirmo ceturksni, kopējā tirgus aktivitāte pieauga par 8%, darījumu skaitam projektos, kas celti pēc 2000. gada paliekot gandrīz nemainīgam, bet aktivitātei padomju laika ēkās palielinoties par aptuveni piektdaļu. Kopumā mājokļu tirgus aktivitāte Rīgā 2. ceturksnī bijusi nedaudz virs 2019. gada līmeņa. Šobrīd redzamais rezervāciju skaits jaunajos projektos un darījumi hipotekārajā kreditēšanā norāda uz gaidāmo tirgus aktivitātes pieaugumu šī gada otrajā pusē.

No vienas puses, darbaspēka trūkums turpinās balstīt vidējās algas un mājsaimniecību rocības augšupeju. No otras puses, arī dzīvokļu cenas nākotnē augs. Šobrīd augošās būvniecības izmaksas virza pasaules cenu kāpums, kas atspoguļojas būvmateriālu izmaksās. Nākotnē arvien lielāku lomu spēlēs iekšējie faktori.  Eiropas Savienības fondi jau ar nākamo gadu sāks strauji ieplūst Latvijas ekonomikā, kāpinot pieprasījumu pēc būvniecības sektora pakalpojumiem, kas arī veicinās būvniecības izmaksu kāpumu. Tas, protams, atspoguļosies arī mājokļu cenās. Gala rezultātā, visticamāk, turpmāka mājokļu pieejamības uzlabošanās netiks novērota.

Kaimiņvalstīs mājokļu tirgus ir daudz aktīvāks un “karstāks” nekā pie mums. Tallinā augošais pieprasījums un būvniecības izmaksas veicinājušas strauju augšupeju dzīvokļu rezervācijas cenās. Paredzams, ka cenu kāpums turpināsies arī gada otrajā pusē, pārspējot algu izaugsmi un samazinot mājokļu pieejamību Igaunijas galvaspilsētā. Viļņā ekonomikas un darba tirgus atkopšanās rezultātā būtiski pieaudzis gan pieprasījums, kam šī brīža piedāvājums nespēj tikt līdzi, gan vidējā mājokļa cena. Centrālās bankas abās kaimiņvalstīs rūpīgi vēro mājokļu tirgus tendenču attīstību un nepieciešamības gadījumā noteiks stingrākus kreditēšanas nosacījumus.  

Papildus informāciju par situāciju mājokļu tirgū un mājokļu finansēšanu varēsiet iegūt un savus jautājumus uzdot tiešraides diskusijā, kas būs skatāma trešdien, 22. septembrī Swedbank Latvia Facebook lapā.

 

Laura Orleāne
Swedbank ekonomiste
laura.orleane@swedbank.lv
Tel.: +371 67 444 213
https://www.swedbank.lv/about/swedbank/about/economic

 

 

 

.

 

 

 

 

Biedri

Asociētie biedri